Kaufvertrag, Notar und Grundbuch beim Hauskauf erklärt

In Deutschland ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne Notar ist der Kauf einer Immobilie nicht wirksam. Der Notar ist dabei neutral – er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sichert die rechtliche Korrektheit des Vorgangs.

Die Notarkosten (ca. 1–1,5 % des Kaufpreises) teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer – oder werden per Vereinbarung geregelt. Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer.

1. Kaufvertragsentwurf anfordern: Der Notar erstellt den Entwurf auf Basis der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer. Fordern Sie diesen mindestens 2 Wochen vorher an.
2. Entwurf prüfen: Lesen Sie den Vertrag sorgfältig. Lassen Sie ihn im Zweifel von einem Anwalt oder einem unabhängigen Berater prüfen.
3. Notartermin: Der Notar liest den Vertrag laut vor, erklärt unklare Passagen und beantwortet Fragen. Beide Parteien unterschreiben.
4. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt direkt nach der Beurkundung die Eintragung im Grundbuch.
5. Zahlung: Sie zahlen erst den Kaufpreis, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und alle Voraussetzungen erfüllt sind.
6. Grundbuchummeldung: Nach vollständiger Zahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird der neue Eigentümer eingetragen.

Ein Immobilienkaufvertrag enthält mindestens:

• Genaue Bezeichnung der Immobilie (Lage, Grundbuchdaten, Flurstück)
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Übergabedatum
• Haftungsausschlüsse und bekannte Mängel
• Regelungen zu Lasten und Beschränkungen (z. B. eingetragene Wegerechte)
• Gewährleistungsregelungen (meist Ausschluss, außer bei arglistiger Täuschung)

Achtung: Kaufverträge enthalten häufig den Satz „gekauft wie gesehen”. Das bedeutet, dass Sie auf spätere Mängelgewährleistung weitgehend verzichten. Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem Sachverständigen begutachten!

Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem Eigentumsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert sind. Es wird beim Amtsgericht geführt. Ein Grundbuchauszug zeigt:

• Bestandsverzeichnis: Lage, Größe und Art des Grundstücks
• Abteilung I: Eigentümer
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte)
• Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden der Bank)

Fordern Sie vor dem Kauf immer einen aktuellen Grundbuchauszug an (beim Notar oder über das Grundbuchamt). Prüfen Sie ihn auf unbekannte Belastungen.

Die Auflassungsvormerkung ist eine der wichtigsten Schutzmaßnahmen beim Immobilienkauf. Sie wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung im Grundbuch eingetragen und sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum.

Was sie bewirkt: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder zusätzlich belasten. Erst zahlen Sie, wenn die Vormerkung da ist – niemals vorher!

• Unklare Mängelregelungen: „Wie gesehen” schließt Gewährleistung aus. Lassen Sie prüfen, ob versteckte Mängel arglistig verschwiegen wurden.
• Übergabedatum unklar: Wann räumt der Verkäufer wirklich aus? Regeln Sie das konkret mit Datum.
• Lastenfreistellung unklar: Wer löscht bestehende Grundschulden des Verkäufers? Das muss explizit geregelt sein.
• Schaufenster-Inventar: Was ist beweglich, was bleibt? Einbauküche, Markisen, Außenanlagen – alles, was Sie erwarten, muss im Vertrag stehen.

Ein Immobilienkauf ist die größte finanzielle Entscheidung im Leben der meisten Menschen. Nehmen Sie sich Zeit für den Kaufvertragsentwurf, stellen Sie Fragen beim Notar und holen Sie bei Unsicherheiten eine zweite Meinung ein. Wer gut vorbereitet in den Notartermin geht, vermeidet teure Überraschungen.