Forward-Darlehen auf einen Blick
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Sie schließen das Forward-Darlehen heute ab – es wird aber erst wirksam, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung ausläuft. Für diese "Wartephase" berechnet die Bank einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zins.
Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag: Bei 12 Monaten Vorlauf kann der Aufschlag 0,12–0,36 % betragen. Bei 48 Monaten Vorlauf entsprechend 0,48–1,44 %.
Das Kalkül: Wenn der tatsächliche Marktzins zum Zeitpunkt des Ablaufs höher ist als Ihr Forward-Zins, haben Sie gewonnen. Wenn er niedriger ist, haben Sie für Sicherheit bezahlt, die Sie nicht brauchten.
Rechenbeispiel: Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlauf
Restschuld in 3 Jahren: 200.000 €
Aktueller Marktzins (10J): 3,8 %
Forward-Aufschlag (36 Monate × 0,25 %): + 0,75 %
Ihr Forward-Zins: 4,55 %
Monatliche Rate (ab Anschluss, 2 % Tilgung): ca. 1.092 €
Szenario A – Marktzins steigt auf 5,5 %:
Ohne Forward: Rate ca. 1.250 € → Sie sparen 158 €/Monat = 1.896 €/Jahr
Szenario B – Marktzins bleibt bei 3,8 %:
Ohne Forward: Rate ca. 967 € → Sie zahlen 125 €/Monat mehr = 1.500 €/Jahr für Sicherheit
Ab wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich dann, wenn:
- Die Zinsen zum Ablaufzeitpunkt höher sind als Ihr Forward-Zins
- Ihre Restschuld groß ist – je größer, desto mehr macht die Zinsdifferenz aus
- Sie keine Bereitschaft haben, Zinsschwankungen auszusitzen
- Ihre persönliche Budgetplanung eine klare Rate benötigt
Es lohnt sich nicht, wenn:
- Sie absehen, dass die Zinsen sinken
- Ihre Immobilie evtl. verkauft wird
- Ihre finanzielle Situation eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung erfordert
Forward-Darlehen – Ihre Fragen
Was Sie vor Abschluss eines Forward-Darlehens wissen müssen.
Wie früh kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
In der Regel bis zu 60 Monate (5 Jahre) vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung. Je früher der Abschluss, desto höher der Forward-Aufschlag. Bei weniger als 12 Monaten Vorlauf bieten viele Banken den Zins ohne Forward-Aufschlag an.
Kann ich das Forward-Darlehen stornieren?
Nein, das Forward-Darlehen ist verbindlich. Wenn Sie es nicht abrufen – z.B. weil Sie die Immobilie verkauft haben – fällt eine Nichtabnahmeentschädigung an. Diese kann erheblich sein.
Was ist der Unterschied zwischen Forward-Darlehen und Prolongation?
Bei der Prolongation verlängert Ihre aktuelle Bank die Finanzierung zu neuen Konditionen – direkt und ohne Forward-Aufschlag. Beim Forward-Darlehen sichern Sie sich die Konditionen bereits 1–5 Jahre im Voraus – und können auch die Bank wechseln.
Muss es dieselbe Bank sein?
Nein. Sie können ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank abschließen als Ihrer aktuellen Finanzierungsbank. Das ermöglicht echten Konditionswettbewerb – und oft bessere Zinsen.
Was passiert, wenn meine aktuelle Bank mit mir verlängern will?
Eine Prolongation durch Ihre Bank bedeutet keine automatische Bindung. Sie können trotzdem zu einem Forward-Darlehen bei einer anderen Bank wechseln, solange die Entscheidung vor dem Ablauf Ihrer Zinsbindung fällt.
Sollten Sie jetzt ein Forward-Darlehen abschließen?
Die Entscheidung hängt von Ihrer Restschuld, dem aktuellen Zinsniveau und Ihrer Risikobereitschaft ab. Wir analysieren Ihre individuelle Situation und sagen Ihnen klar, ob ein Forward-Darlehen heute sinnvoll ist.
Vorteile
- Volle Zinssicherheit für die Anschlussfinanzierung – Sie kennen Ihre künftige Rate bereits heute
- Bis zu 60 Monate Vorlauf möglich – ideal bei langer Restlaufzeit der aktuellen Zinsbindung
- Kein Kapitaleinsatz nötig – das Darlehen wird erst zum vereinbarten Zeitpunkt wirksam
- Schutz vor kurzfristigen Zinsanstiegen, die kurz vor Ablauf auftreten
Nachteile
- Forward-Aufschlag verteuert den Zins: ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit
- Verbindlich – auch wenn die Marktzinsen fallen, sind Sie an den vereinbarten Zins gebunden
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Ausstieg
- Falsche Zinsprognose kostet Geld – keine Garantie, dass Zinsen tatsächlich steigen
Für wen geeignet?
Wer in 1–3 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt und Angst vor steigenden Zinsen hat, sichert sich mit einem Forward-Darlehen heute den aktuellen Zins – plus Forward-Aufschlag.
Je höher die Restschuld bei Zinsbindungsablauf, desto mehr kostet ein Zinsanstieg. Bei 200.000 € Restschuld macht 1 % Zinsdifferenz 2.000 € Mehrkosten pro Jahr aus.