Was bedeutet wenig Eigenkapital?
Als Faustregel gilt: Wer weniger als 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten als freies Kapital mitbringt, gilt bei Banken als eigenkapitalschwach. Konkret: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das, wer unter 45.000 bis 60.000 Euro verfügbares Kapital hat, wird mit erhöhter Prüfung oder Zinsaufschlägen rechnen müssen.
Das Mindestmaß für die meisten Standardfinanzierungen: Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, in der Regel 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – sollten aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Wer auch das nicht hat, ist auf Sonderlösungen angewiesen.
100-Prozent-Finanzierung – Was steckt dahinter?
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den vollständigen Kaufpreis. Die Nebenkosten müssen Sie selbst tragen. Voraussetzungen:
- Sehr gute oder einwandfreie Bonität (Schufa, keine laufenden Negativmerkmale)
- Sicheres, nachweisbares Einkommen mit Perspektive
- Gute Lage der Immobilie (Großstadt oder wachsende Region)
- Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen muss stimmen
Der Preis dafür: Zinsen, die spürbar über dem Marktdurchschnitt liegen. Bei 0,5 Prozentpunkten Aufschlag auf einen 300.000-Euro-Kredit sind das über 20 Jahre rund 30.000 Euro Mehrkosten.
110-Prozent-Finanzierung – Kaufpreis plus Nebenkosten
Hier finanziert die Bank auch die Nebenkosten mit – Sie bringen faktisch kein Eigenkapital ein. Das ist selten und nur bei außergewöhnlicher Bonität möglich. Kein Standardprodukt, aber über das Europace-Netzwerk in Einzelfällen erreichbar.
Das Risiko ist real: Wenn der Immobilienwert sinkt oder das Einkommen wegfällt, entsteht schnell eine Überschuldungssituation. Diese Variante empfehle ich nur bei sehr stabilem Einkommen und einem Kaufpreis spürbar unter Marktwert.
Alternativen zu eigenem Eigenkapital
Es muss nicht immer das eigene Bankkonto sein:
- Schenkung oder zinsloses Familiendarlehen: Banken akzeptieren das – solange es dokumentiert ist
- Grundschuld auf eine andere Immobilie (z. B. der Eltern) als zusätzliche Sicherheit
- Wertpapierdepot: Wird mit Abschlag (60–70 Prozent des Kurswerts) angerechnet
- Zuteilungsreifer Bausparvertrag: Zählt als vollwertiges Eigenkapital
Was auf keinen Fall funktioniert: Einen Konsumkredit aufnehmen und ihn als Eigenkapital deklarieren. Banken erkennen das sofort anhand der Kontoauszüge und werten es als Negativmerkmal.
Meine ehrliche Einschätzung
Wenig Eigenkapital ist kein K.-o.-Kriterium – aber es ist ein echtes Risiko. Je weniger Puffer zwischen Schuld und Immobilienwert, desto anfälliger ist die Finanzierung für Einkommenseinbrüche, Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung oder Wertverluste.
Wenn Sie die Möglichkeit haben, noch 12 bis 24 Monate zu sparen und 15 bis 20 Prozent Eigenkapital aufzubauen, ist das in den meisten Fällen die bessere Entscheidung. Im Erstgespräch prüfen wir Ihre individuelle Situation – ohne Beschönigung.
Fragen zu Eigenkapital und Finanzierung
Kann ich Eigenkapital durch einen Ratenkredit ersetzen?
Nein. Banken prüfen alle laufenden Verbindlichkeiten. Ein Kredit als Eigenkapital wird als solcher erkannt und verschlechtert Ihre Bonitätseinstufung.
Gibt es staatliche Hilfe für Käufer mit wenig Eigenkapital?
Ja – das KfW-Programm 300 (Wohneigentum für Familien) bietet zinsgünstige Ergänzungsdarlehen. Es schließt die Eigenkapitallücke nicht vollständig, kann aber die Konditionen deutlich verbessern.
Zählt eine Schenkung der Eltern als Eigenkapital?
Ja, wenn sie als Schenkung dokumentiert und nachweisbar auf Ihrem Konto eingegangen ist. Ein rückzahlbares Darlehen der Eltern wird dagegen als Verbindlichkeit gewertet.