Kaufentscheidung mit echter Marktdaten-Basis

Kaufen oder Mieten in Deutschland

Vergleichen Sie die wichtigsten Metropolen auf einen Blick: Monatsrate, Mietentwicklung, Vermögensaufbau und regionale Kaufnebenkosten.

Verglichene Städte 19
Bundesländer im Fokus 16

Wo sich Kaufen heute eher lohnt

Klicken Sie auf eine Stadt, um Kaufpreis, Monatsmiete und Finanzierungsrate direkt zu vergleichen.

Jedes Bundesland mit eigener Perspektive

Unterschiedliche Steuersätze, Förderprogramme und Marktbedingungen — alles auf einen Blick.

1 Städte im Vergleich

Baden-Württemberg

Grunderwerbsteuer: 5,0 %

L-Bank Wohnungsbauförderung BW · Die L-Bank Baden-Württemberg fördert Wohneigentum für Familien und Einzelpersonen mit zinsgünstigen Darlehen. Besondere Konditionen für Familien mit Kindern und energieeffiziente Gebäude.

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Bayern

Grunderwerbsteuer: 3,5 %

BayernLabo Wohneigentumsprogramm · Die BayernLabo vergibt zinsgünstige Förderdarlehen für Erstkäufer mit eigenem Wohnbedarf. Das Programm ist einkommensabhängig und kann mit KfW-Programmen kombiniert werden.

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Berlin

Grunderwerbsteuer: 6,0 %

IBB Wohnkredit Berlin · Die Investitionsbank Berlin (IBB) bietet zinsvergünstigte Kredite für selbstgenutztes Wohneigentum in Berlin. Kombinierbar mit KfW-Programmen, einkommensabhängig.

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Brandenburg

Grunderwerbsteuer: 6,5 %

ILB Brandenburg Wohneigentumsförderung · Die Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB) vergibt zinsgünstige Förderdarlehen und Zuschüsse für selbstgenutztes Wohneigentum. Besonders für Familien und Zuzügler aus Berlin interessant.

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Bremen

Grunderwerbsteuer: 5,0 %

BAB Bremen Eigentumsförderung · Die Bremer Aufbau-Bank (BAB) bietet zinsgünstige Darlehen für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Die Programme sind einkommensabhängig und kombinierbar mit KfW-Mitteln.

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Hamburg

Grunderwerbsteuer: 5,5 %

IFB Hamburg Wohnraumförderung · Die Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) bietet zinsgünstige Baudarlehen für Eigennutzer. Die Konditionen sind einkommensabhängig, die Vergabe erfolgt über Hausbanken.

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Hessen

Grunderwerbsteuer: 6,0 %

WIBank Hessen Eigentumsförderung · Die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) fördert Eigentumsbildung für Haushalte mit mittlerem Einkommen. Die Förderung ist zweckgebunden für die Erstvermietung oder Eigennutzung.

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Mecklenburg-Vorpommern

Grunderwerbsteuer: 6,0 %

LFI MV Wohnraumförderung · Das Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern (LFI) bietet zinsgünstige Darlehen für Erwerb und Bau selbstgenutzter Immobilien. Besonders attraktiv für Familien und ländliche Standorte.

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Niedersachsen

Grunderwerbsteuer: 5,0 %

NBank Wohneigentumsprogramm · Die Niedersächsische Investitions- und Förderbank (NBank) vergibt zinsgünstige Darlehen für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Die Konditionen sind einkommensabhängig und kombinierbar mit KfW-Programmen.

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Nordrhein-Westfalen

Grunderwerbsteuer: 6,5 %

NRW.BANK Wohneigentumsprogramm · Die NRW.BANK fördert den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum mit zinsgünstigen Darlehen. Das Programm ist kombinierbar mit KfW-Krediten und gilt landesweit – auch für Bestandsimmobilien.

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Rheinland-Pfalz

Grunderwerbsteuer: 5,0 %

ISB Rheinland-Pfalz Wohneigentumsförderung · Die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) bietet Baudarlehen für selbstgenutztes Wohneigentum. Die Förderung ist einkommensabhängig und richtet sich an Familien und Haushalte im mittleren Einkommenssegment.

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Saarland

Grunderwerbsteuer: 6,5 %

Saarland Wohnraumförderungsprogramm · Das Saarland bietet über das Ministerium für Soziales Wohnraumförderung als Zuschuss für Eigennutzer an. Die Förderung ist einkommensabhängig und besonders für Familien ausgelegt.

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Sachsen

Grunderwerbsteuer: 5,5 %

SAB Sachsen Wohnungsbauförderung · Die Sächsische Aufbaubank (SAB) fördert Wohneigentum mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Besondere Programme für Eigenheime in ländlichen Regionen und für Familien.

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Sachsen-Anhalt

Grunderwerbsteuer: 5,0 %

Investitionsbank Sachsen-Anhalt Wohneigentumsförderung · Die Investitionsbank Sachsen-Anhalt (IB) bietet zinsvergünstigte Darlehen und Zuschüsse für selbstgenutztes Wohneigentum. Die Programme sind besonders für Familien und Berufseinsteiger interessant.

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Schleswig-Holstein

Grunderwerbsteuer: 6,5 %

IB.SH Wohneigentumsförderung · Die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) bietet zinsgünstige Förderdarlehen für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Die Programme richten sich vor allem an Haushalte mit mittlerem Einkommen.

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Thüringen

Grunderwerbsteuer: 6,5 %

Thüringer Aufbaubank Wohneigentumsförderung · Die Thüringer Aufbaubank (TAB) vergibt Förderdarlehen für den Erwerb und Bau selbstgenutzter Immobilien. Neben zinsgünstigen Darlehen gibt es auch Zuschüsse für energetische Sanierungen.

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Förderung für ganz Deutschland

Ob Bayern, NRW oder Sachsen – einige Rahmenbedingungen gelten beim Immobilienkauf in ganz Deutschland. Die wichtigsten: KfW-Förderprogramme, allgemeine Kaufnebenkosten und die grundlegenden Finanzierungsregeln. Diese bundesweiten Stellschrauben sollte jeder Kaufinteressent kennen, bevor er sich auf ein Bundesland oder eine Stadt festlegt. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Thüringen) – ein Unterschied von bis zu 12.000 € bei einer 400.000-€-Immobilie. Notar und Grundbuch kommen deutschlandweit mit ca. 1,5–2 % hinzu. Wer einen Makler einschaltet, zahlt in der Regel weitere 3,57 % (inkl. MwSt.). Die KfW-Bundesbank fördert Wohneigentum deutschlandweit – unabhängig vom Bundesland. Die Programme können mit regionalen Landesprogrammen kombiniert werden und senken so die Finanzierungskosten erheblich.

Programm KfW-Bundesförderung

Alle Eigennutzer deutschlandweit, unabhängig vom Bundesland

Max. Förderbetrag bis 150.000 € (KfW 124)

Kombinierbar mit Landesprogrammen

Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)

KfW-Programme kombinierbar mit allen Landesprogrammen

Häufige Fragen (bundesweit)

Was ist das KfW-Programm 124 und wer bekommt es?

Das KfW-Programm 124 (Wohngebäude) fördert den Kauf und Bau von selbstgenutztem Wohneigentum mit zinsgünstigen Darlehen bis 150.000 €. Es gilt deutschlandweit, ist einkommensunabhängig und wird über jede Hausbank beantragt. Wichtig: Der Antrag muss VOR Vertragsabschluss gestellt werden.

Kann ich KfW-Förderung mit Landesprogrammen kombinieren?

Ja – das ist sogar ausdrücklich empfohlen. KfW-Kredit + Landesförderung (z.B. BayernLabo, NRW.BANK, IFB Hamburg) können gleichzeitig genutzt werden. Die Gesamtförderung darf den Kaufpreis nicht übersteigen. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann die optimale Kombination berechnen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?

Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %, je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %), ggf. Makler (3,57 % inkl. MwSt.). Insgesamt sollte man 8–12 % des Kaufpreises als Nebenkosten einplanen. Bei 400.000 € Kaufpreis also 32.000–48.000 € zusätzlich.

Wie viel Eigenkapital brauche ich generell beim Hauskauf?

Als Faustregel gilt: mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, besser 25–30 %. Das deckt die Kaufnebenkosten (8–12 %) und reduziert den Kreditbedarf. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das: mindestens 80.000 €, empfohlen 100.000–120.000 € Eigenkapital.

Was ist das Preis-Miet-Verhältnis und wie lese ich es?

Das Preis-Miet-Verhältnis (auch: Vervielfältiger) zeigt, wie viele Jahresmieten dem Kaufpreis entsprechen. Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Jahresmiete 12.000 € → Verhältnis = 25. Unter 25: Kaufen tendenziell günstiger. 25–28: Grenzbereich. Über 28: Mieten oft wirtschaftlicher – außer bei langem Zeithorizont und starker Wertsteigerung.

Welche KfW-Programme gibt es für energieeffizientes Bauen und Kaufen?

Das KfW-Programm 300 (Klimafreundlicher Neubau) fördert besonders energieeffiziente Neubauten mit Krediten bis 150.000 €. Das Programm 261 fördert die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien. Beide Programme sind mit regionalen Förderungen kombinierbar und werden über Hausbanken beantragt.

Anerkannte Quellen zu bundesweiten Förderprogrammen

Schneller Überblick pro Standort

Ideal für einen ersten Reality-Check, bevor Sie tiefer in ein Bundesland einsteigen.

JENSEITS DER ZAHLEN

Nicht alles lässt sich in Euro messen.

Die Rechnung zeigt die Richtung — Ihre Lebenssituation entscheidet. Beide Optionen haben ihre Berechtigung.

Wann Mieten sinnvoll ist
  • Volle Flexibilität Jobwechsel, Umzug, neue Lebensphase — Mieten ermöglicht schnelle Reaktion ohne gebundenes Kapital.
  • Liquidität erhalten Kein Eigenkapital gebunden — volle finanzielle Beweglichkeit für andere Investments oder Rücklagen.
  • Keine Instandhaltung Heizung, Dach, Rohre — Reparaturen sind Sache des Eigentümers. Keine unerwarteten Zusatzkosten.
  • Kurzer Zeithorizont Wer in 3 bis 5 Jahren weiterzieht, trägt Kaufnebenkosten, die sich kaum amortisieren.
Wann Kaufen sinnvoll ist
  • Vermögensaufbau ab Monat 1 Ein Teil Ihrer Rate tilgt das Darlehen — Sie investieren in Ihr Eigentum statt in fremde Kassen.
  • Planungssicherheit Ihre Rate bleibt für die Zinsbindung stabil — keine Mieterhöhungen, kein Kündigungsrisiko.
  • Eigene Gestaltungsfreiheit Renovieren, umbauen, anpassen — Ihr Zuhause, Ihre Regeln.
  • Langer Zeithorizont zahlt sich aus Wer 10 Jahre oder länger bleibt, kann Nebenkosten und Zinsen durch Tilgung und Wertzuwachs ausgleichen.

Diese Vorschau zeigt die Richtung — sie ersetzt keine persönliche Beratung. Ob Kaufen für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrer Situation ab.

Hinweis: Alle Finanzierungsrechnungen auf dieser Seite sind unverbindliche Beispielrechnungen und stellen kein Finanzierungsangebot und keine individuelle Beratung dar. Tatsächliche Konditionen hängen insbesondere von Bonität, Beleihungsauslauf, Objektart, Produktanbieter und eingereichten Unterlagen ab. Die Monatsrate wird als Annuitätendarlehen mit konstanter Rate aus Zins- und Tilgungsanteil berechnet. Referenzzins: 3,62 % eff. Jahreszins (Stand: 18.04.2026). Marktdaten: Stand 2025. Referenzzins und Marktdaten können unterschiedliche Stände haben. Kein Ersatz für eine individuelle Beratung. Hani Sultani · Immobilienfinanzierung · §34i GewO.