Endfälliges Darlehen auf einen Blick
Wie funktioniert das endfällige Darlehen?
Anders als beim Annuitätendarlehen zahlen Sie monatlich ausschließlich den Zinsanteil. Die Darlehenssumme selbst bleibt während der gesamten Laufzeit konstant. Am Laufzeitende – häufig nach 10–20 Jahren – zahlen Sie den gesamten Betrag auf einmal zurück.
Diese Einmaltilgung muss zu einem klar definierten Zeitpunkt verfügbar sein. Typische Tilgungsquellen sind:
- Fällige Lebensversicherung
- Zuteilung eines Bausparvertrags
- Verkaufserlös der Immobilie
- Angespartes Depot oder andere liquide Mittel
Rechenbeispiel: Annuität vs. endfälliges Darlehen im Vergleich
Darlehensbetrag: 200.000 € | Zinssatz: 3,5 % | Laufzeit: 10 Jahre
Endfälliges Darlehen:
Monatliche Rate: 583 € (nur Zinsen)
Gesamtzinszahlung: 70.000 €
Tilgung am Ende: 200.000 € (Einmalzahlung)
Gesamtaufwand: 270.000 €
Annuitätendarlehen (2 % Tilgung):
Monatliche Rate: 917 €
Restschuld nach 10 Jahren: ca. 162.000 €
Gesamtzinszahlung nach 10 Jahren: ca. 43.000 €
Fazit: Das endfällige Darlehen spart 334 €/Monat, aber zahlt 27.000 € mehr Zinsen in 10 Jahren. Nur sinnvoll, wenn die niedrigere Rate oder die Steuerspareffekte den Zinsaufwand kompensieren.
Das endfällige Darlehen und die Steuer
Für Kapitalanleger ist der steuerliche Vorteil das Hauptargument: Zinszahlungen auf vermietete Immobilien können vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abgezogen werden. Tilgungsleistungen hingegen sind steuerlich irrelevant.
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und 7.000 € jährlichen Zinszahlungen ergibt sich eine Steuerersparnis von ca. 2.940 € pro Jahr. Diese Einsparung verbessert die Nettorendite der Immobilienvermietung erheblich.
Wichtig: Sprechen Sie diesen Aspekt unbedingt mit einem Steuerberater ab. Die steuerliche Beurteilung hängt von Ihrer individuellen Einkommenssituation ab.
Endfälliges Darlehen – Ihre Fragen
Was Sie vor Abschluss eines endfälligen Darlehens wissen sollten.
Was ist das größte Risiko?
Dass die geplante Tilgungsquelle am Laufzeitende nicht ausreicht oder nicht verfügbar ist. Lebensversicherungen können schwächer als erwartet performen, Immobilienwerte können fallen, Bausparverträge können verspätet zugeteilt werden. Das gesamte Tilgungsrisiko liegt beim Kreditnehmer.
Kann ich während der Laufzeit auch tilgen?
In der klassischen Variante nicht – das ist der Kern des Produkts. Manche Banken bieten flexible Varianten an, bei denen außerplanmäßige Tilgungen möglich sind. Das muss vertraglich vereinbart und explizit geregelt werden.
Bieten noch viele Banken endfällige Darlehen an?
Weniger als früher. Nach der Finanzkrise 2008 haben viele Banken ihr Angebot eingeschränkt. Es wird heute häufig nur noch in Kombination mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag angeboten – und nur für Kapitalanleger.
Ist das endfällige Darlehen für Eigennutzer geeignet?
In der Regel nein. Ohne sichere, zu einem definierten Zeitpunkt fällige Tilgungsquelle ist das Risiko zu groß. Für den Eigennutzer ist das Annuitätendarlehen fast immer die bessere Wahl.
Rechnet sich ein endfälliges Darlehen für Ihre Investition?
Wir berechnen den steuerlichen Vorteil für Ihre individuelle Einkommenssituation und vergleichen ihn mit den Mehrkosten durch den fehlenden Tilgungsfortschritt. Ehrlich und transparent.
Vorteile
- Sehr niedrige monatliche Belastung – nur Zinsen, keine Tilgung laufend fällig
- Steuerlich interessant für Kapitalanleger: Zinszahlungen vollständig als Werbungskosten absetzbar
- Eigenkapital bleibt anderweitig investiert – Opportunitätskosten-Überlegung kann aufgehen
- Flexibel kombinierbar mit einer laufenden Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag als Tilgungsvehikel
Nachteile
- Gesamtzinskosten deutlich höher als beim Annuitätendarlehen – Restschuld sinkt nicht
- Abhängigkeit von der Tilgungsquelle (LV, Bausparvertrag, Verkaufserlös) – Ausfallrisiko liegt beim Kreditnehmer
- Viele Banken bieten dieses Modell nicht mehr an oder nur in Verbindung mit einer Lebensversicherung
- Für Eigennutzer ohne sichere Tilgungsquelle ungeeignet und risikobehaftet
Für wen geeignet?
Wer eine vermietete Immobilie finanziert, kann die Zinszahlungen vollständig als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Tilgung ist steuerlich neutral. Bei hohem persönlichem Steuersatz rechnet sich das Modell.
Wenn eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig wird, kann dieses Kapital als Tilgungsblock eingesetzt werden. Das endfällige Darlehen überbrückt die Zwischenzeit.