Kaufen oder Mieten in Bayern?
Bayern gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands – besonders München. Mit einem Preis-Miet-Verhältnis von rund 31 liegt die Landeshauptstadt in der roten Zone: Wer hier kauft, muss einen Zeithorizont von mindestens 15 Jahren mitbringen, um vom Wertzuwachs zu profitieren. Nürnberg hingegen bietet mit einem deutlich günstigeren Verhältnis echte Kaufchancen.
Ein echter Vorteil in Bayern: Die Grunderwerbsteuer beträgt nur 3,5 % – das ist die niedrigste Rate in ganz Deutschland und spart beim Kauf einer 400.000-€-Immobilie rund 10.000 € im Vergleich zu Bundesländern wie NRW oder Berlin. Hinzu kommen Fördermöglichkeiten über die BayernLabo und KfW-Programme, die den Einstieg erleichtern können.
Für wen lohnt sich Kaufen in Bayern? Vor allem für Menschen, die langfristig in München oder Nürnberg bleiben möchten, ausreichend Eigenkapital (mindestens 20 %) mitbringen und von der soliden Wertsteigerung der Region profitieren wollen. Wer flexibel bleiben muss oder einen Zeithorizont unter 10 Jahren hat, fährt mit Mieten oft besser.
Wir zeigen Ihnen, wie sich Monatsrate, Zinsanteil, Tilgung und Mietanstieg im jeweiligen Bundesland gegeneinander entwickeln.
Niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands (3,5 %) + starke Wertsteigerung
Die BayernLabo vergibt zinsgünstige Förderdarlehen für Erstkäufer mit eigenem Wohnbedarf. Das Programm ist einkommensabhängig und kann mit KfW-Programmen kombiniert werden.
Nebenkosten und Förderung sauber mitdenken
Die Kaufentscheidung ist mehr als ein Stadtvergleich: Schon ein anderer Steuersatz oder ein passendes Förderprogramm kann Ihre Finanzierung deutlich verändern.
Die BayernLabo vergibt zinsgünstige Förderdarlehen für Erstkäufer mit eigenem Wohnbedarf. Das Programm ist einkommensabhängig und kann mit KfW-Programmen kombiniert werden.
Förderrahmen: bis 300.000 €
Geeignet für: Erstkäufer mit Eigenkapital, Einkommensgrenzen beachten
Anerkannte Quellen zu Förderprogrammen in Bayern
- BayernLabo Wohneigentumsprogramm Programmdetailseite
- Bayern.de Wohnraumförderung Landesportal
Bayern · Marktdaten Stand 2025
München
Ihre Rate bleibt stabil, während Ihr Tilgungsanteil Monat für Monat Vermögen aufbaut.
Annahme: 2,0 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Vergleich, Annuitätendarlehen. Unverbindliche Beispielrechnung. Kein Finanzierungsangebot und keine individuelle Beratung.
Beim Mieten bleibt Ihre Monatszahlung eine laufende Ausgabe. Beim Kauf zahlen Sie Zinsen und bauen zugleich mit der Tilgung Schritt für Schritt Vermögen auf. Ob sich das für Sie lohnt, hängt von Kaufpreis, Zinssatz, Eigenkapital, Miete und geplanter Haltedauer ab.
Mit jeder Rate wächst Ihr Anteil am eigenen Zuhause.
2,0 % anfängliche Tilgung · 10 Jahre Vergleich
Marktdaten: Stand 2025 · Referenzzins: 3,62 % eff. Jahreszins · Stand 18.04.2026 · Annahme: 2,0 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Vergleich, Annuitätendarlehen
Bayern · Marktdaten Stand 2025
Nürnberg
Ihre Rate bleibt stabil, während Ihr Tilgungsanteil Monat für Monat Vermögen aufbaut.
Annahme: 2,0 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Vergleich, Annuitätendarlehen. Unverbindliche Beispielrechnung. Kein Finanzierungsangebot und keine individuelle Beratung.
Beim Mieten bleibt Ihre Monatszahlung eine laufende Ausgabe. Beim Kauf zahlen Sie Zinsen und bauen zugleich mit der Tilgung Schritt für Schritt Vermögen auf. Ob sich das für Sie lohnt, hängt von Kaufpreis, Zinssatz, Eigenkapital, Miete und geplanter Haltedauer ab.
Mit jeder Rate wächst Ihr Anteil am eigenen Zuhause.
2,0 % anfängliche Tilgung · 10 Jahre Vergleich
Marktdaten: Stand 2025 · Referenzzins: 3,62 % eff. Jahreszins · Stand 18.04.2026 · Annahme: 2,0 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Vergleich, Annuitätendarlehen
Nicht alles lässt sich in Euro messen.
Die Rechnung zeigt die Richtung — Ihre Lebenssituation entscheidet. Beide Optionen haben ihre Berechtigung.
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Volle Flexibilität Jobwechsel, Umzug, neue Lebensphase — Mieten ermöglicht schnelle Reaktion ohne gebundenes Kapital.
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Liquidität erhalten Kein Eigenkapital gebunden — volle finanzielle Beweglichkeit für andere Investments oder Rücklagen.
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Keine Instandhaltung Heizung, Dach, Rohre — Reparaturen sind Sache des Eigentümers. Keine unerwarteten Zusatzkosten.
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Kurzer Zeithorizont Wer in 3 bis 5 Jahren weiterzieht, trägt Kaufnebenkosten, die sich kaum amortisieren.
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Vermögensaufbau ab Monat 1 Ein Teil Ihrer Rate tilgt das Darlehen — Sie investieren in Ihr Eigentum statt in fremde Kassen.
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Planungssicherheit Ihre Rate bleibt für die Zinsbindung stabil — keine Mieterhöhungen, kein Kündigungsrisiko.
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Eigene Gestaltungsfreiheit Renovieren, umbauen, anpassen — Ihr Zuhause, Ihre Regeln.
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Langer Zeithorizont zahlt sich aus Wer 10 Jahre oder länger bleibt, kann Nebenkosten und Zinsen durch Tilgung und Wertzuwachs ausgleichen.
Diese Vorschau zeigt die Richtung — sie ersetzt keine persönliche Beratung. Ob Kaufen für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrer Situation ab.
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Zum Finanzierungsrechner Kostenlose Beratung anfragenHäufige Fragen zu Bayern
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 %. Das ist der niedrigste Satz in Deutschland und senkt die Kaufnebenkosten spürbar, gerade bei hohen Kaufpreisen wie in München.
Welche Förderung gibt es in Bayern?
In Bayern ist vor allem das BayernLabo Wohneigentumsprogramm relevant. Es richtet sich an Erstkäufer mit eigenem Wohnbedarf, ausreichendem Eigenkapital und passenden Einkommensverhältnissen.
Wann lohnt sich Kaufen in München oder Nürnberg?
Im Rechner liegt München bei rund 31,5 Jahresmieten und Nürnberg bei rund 26,7. Kaufen lohnt sich in München vor allem mit sehr langem Horizont von 15 Jahren plus, während Nürnberg schon deutlich früher in einen vernünftigen Bereich kommt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Bayern?
Sie sollten mindestens 20 % Eigenkapital einplanen. Bei einer Immobilie für 640.500 € in München wären das rund 128.100 € Eigenkapital, zuzüglich Nebenkosten.
Was kostet die Monatsrate ungefähr in Bayern?
Mit den aktuellen Rechenannahmen liegt die Monatsrate in München bei etwa 2.565 € und in Nürnberg bei rund 1.141 €. Der Unterschied zeigt, wie stark der konkrete Standort die Leistbarkeit beeinflusst.
Bundesweite Förderung zusätzlich nutzen
Ob Bayern, NRW oder Sachsen – einige Rahmenbedingungen gelten beim Immobilienkauf in ganz Deutschland. Die wichtigsten: KfW-Förderprogramme, allgemeine Kaufnebenkosten und die grundlegenden Finanzierungsregeln. Diese bundesweiten Stellschrauben sollte jeder Kaufinteressent kennen, bevor er sich auf ein Bundesland oder eine Stadt festlegt. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Thüringen) – ein Unterschied von bis zu 12.000 € bei einer 400.000-€-Immobilie. Notar und Grundbuch kommen deutschlandweit mit ca. 1,5–2 % hinzu. Wer einen Makler einschaltet, zahlt in der Regel weitere 3,57 % (inkl. MwSt.). Die KfW-Bundesbank fördert Wohneigentum deutschlandweit – unabhängig vom Bundesland. Die Programme können mit regionalen Landesprogrammen kombiniert werden und senken so die Finanzierungskosten erheblich.
Kombinierbar mit Landesprogrammen
Einkommensunabhängig
KfW-Antrag immer VOR dem Notartermin stellen
KfW-Programme gelten in allen Bundesländern und können mit regionalen Landesprogrammen kombiniert werden. Die Förderung wird über Hausbanken beantragt.
Förderrahmen: bis 150.000 € (KfW 124)
Geeignet für: Alle Eigennutzer deutschlandweit, unabhängig vom Bundesland
KfW-Darlehen im Detail: Programme, Antrag und Kombinationsmöglichkeiten.
Anerkannte Quellen zu bundesweiten Förderprogrammen
- KfW Wohneigentumsprogramm (124) Programmdetailseite
- KfW Wohneigentum für Familien (300) Familienförderung